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万科郁亮的最新研判

时间:2022-09-03 13:41  作者:admin  来源:未知  查看:  
内容摘要:8月31日上午,万科举行2022年中期业绩会。会上,面对外界最关心的房地产市场形势问题,万科董事会主席郁亮重申了其在6月股东大会上的判断:从短期来看,市场已经筑底,但恢复是一个缓慢和温和的过程。 万科董事会主席郁亮重申了其在6月股东大会上的判断:从...

  8月31日上午,万科举行2022年中期业绩会。会上,面对外界最关心的房地产市场形势问题,万科董事会主席郁亮重申了其在6月股东大会上的判断:从短期来看,市场已经筑底,但恢复是一个缓慢和温和的过程。

  万科董事会主席郁亮重申了其在6月股东大会上的判断:从短期来看,市场已经筑底,但恢复是一个缓慢和温和的过程。他认为市场收缩过了头,反而会积蓄自发修复的动能,要相信居民追求美好生活、改善居住条件的力量。

  他坦言,7、8月和6月之间的销售数据确实出现了比较明显的落差,但一方面,6月的快速大幅回升,包含疫情回补、季节性等短期因素的影响,后续本身就会有所回落。另一方面,7月以来,出现了“停贷”事件等等新问题,一些出险企业无法完成交楼,对消费者买房的信心造成了一定影响。

  尽管7、8月数据出现了回落,但郁亮认为,住房的刚性需求仍然很强,依然是个十万亿量级的巨大市场,常做常有,常做常新。举例而言,目前市场中的存量住房,按照自然更新速度,每年要淘汰10-11亿平方米,其中一、二线亿平方米。而按照当前新开工的降幅,新建住宅还达不到自然更新所需要的水平,这还没有考虑到居住水平的改善、人口聚集等因素,因此当前市场肯定是偏低了,不会一直维持在这个水平。市场收缩过了头,反而会积蓄自发修复的动能,要相信居民追求美好生活、改善居住条件的力量。

  8月31日上午,万科2022年中期业绩会上,对于政策方面的问题,郁亮认为房地产调控的三大目标“稳地价、稳房价、稳预期”中的前两者已经实现,目前稳预期还存在较大挑战。但重建市场信心有各种各样的方法,相比短期政策,万科更关注与未来行业长期发展有关的政策。房地产进入了新的阶段,为城市提供的配套服务业态越来越丰富,新的业务发展起来,同样能给市场提供一定支撑。但这些业务大多是保本微利的长周期业务,需要有独立的政策制度。举例而言,要素成本需要和收益匹配,地价不能太贵,税费、利息不能太高;现金流入需要和流出匹配,地价是否能分期付,投资的回笼周期如果是十年、二十年,相应融资期限是否能拉长,以及需要建立类似REITs的权益性渠道。这些新领域的成长,需要行业各方的共同关心、探讨和呼吁。

  郁亮介绍万科在规模和债务方面一直比较克制,所以经营层面有一定的安全边际。去年以来,万科应对工作也做得比较早、比较扎实,销售回款效率一直保持在比较高的水平,债务结构、成本等方面都有进一步的优化和提升。因此,尽管上半年市场波动超出了所有人的预期,万科的经营性现金流仍然实现了净流入,比去年同期表现更好。

  谈到近期热点“保交付“问题,郁亮表示请客户放心,万科不仅是保证交付,还要保证质量,上半年已经平稳交付了11.5万套住宅。我们邀请客户共建家园,让客户能看见万科在建项目进展情况。目前为止,70%的准业主在正式交付前都至少去过一次现场查看自己的房屋。今年万科开始推进交房即交证工作,目前已实现35%的项目在交付的同时,将房产证交到业主手里。

  对万科而言,郁亮认为安全只是底线要求。年初向股东报告的今年主要工作目标——“止跌企稳,稳中有升”,上半年已取得了一定成绩,能不能继续走下去,取决于背后的能力有没有提升,肌肉有没有长起来。

  郁亮认为只要有好产品、好服务,哪怕短期市场环境有压力,也一定能熬过去。股东大会后两个月,郁亮走访了35个城市,看了100多个项目。他举了两类市场的例子,一类是在中心城市当中相对没有那么引人瞩目的城市,销售压力大,但只要产品做得好,哪怕市场不好也能熬过去。在哈尔滨,万科的项目实现了“交销联动”,该项目7月销售业绩是上半年月均水平的2.3倍,整个哈尔滨公司销售业绩是上半年月均水平的1.5倍,在哈尔滨从市场第八成为了市场第一。商铺销售历来是难点,比如在乌鲁木齐,万科打造了“3088商业街区”,人气非常火爆,热度带动商铺销售,3088里老带新和老业主复购超过了50%。

  另一类是以浙江为代表的竞争特别激烈的市场。他以万科杭州亚运村项目为例,比赛期间承担餐厅、健身中心、商业等多项功能,同时还要提供安保、保洁、运营工程维保等服务,赛后再转换为集办公、商业、住宅及小学等全方位配套的综合体项目,作为TOD项目,不亚于目前国际先进水平。即使受到疫情影响,万科在浙江的两个综合商场杭州奥体印象城和温州印象城mega,首年NOI率也达到了6%,泊寓在浙江今年以来也实现了整体出租率95%,万纬物流宁波物流园区为全浙江35%的进口食品提供了仓储服务。万科的城市综合配套能力在高强度竞争市场当中经受住了检验,也说明开发、经营、服务并重的战略已成为万科在新发展阶段的重要优势。

  郁亮坦言,在当前的外部环境下,万科也有压力,也有部分经营指标表现不尽如人意。但万科一直很努力地保持身体机能的基本平衡和健康,保持不断跑下去的状态,对未来止跌企稳、稳中有升有信心。

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